كما هي الحال في الدول المجاورة في المنطقة، تمر العقارات في عمان بمرحلة التصحيح، وعلى وجه الخصوص قطاع المكاتب والقطاع السكني. ولقد انخفضت معدلات الإيجار والإشغال بشكل حاد خلال السنتين الماضيتين كنتيجة لأساسيات الطلب الضعيف الناجم عن تباطؤ النمو الاقتصادي.
وعلى الرغم من المنحى السلبي الذي تتبعه مؤشرات الأداء الأساسية، تفوق أداء سوق مسقط بالفعل على العديد من أسواق دول مجلس التعاون الخليجي المجاورة. ويعود هذا بشكل رئيسي إلى الدعم الذي قدمه الطلب المحلي والعرض المحدود.
ومنذ افتتاح قطاع العقارات أمام الاستثمار الأجنبي في مجمع السياحة المتكامل (ITC)، قامت الحكومة بالعديد من الإجراءات المهمة من أجل المساعدة في رفع المكانة الدولية للدولة وتحسين البيئة التنظيمية فيها من أجل جذب الاستثمار الأجنبي المباشر الجديد.
إن المرونة السائدة في التملك الأجنبي للحصص والتي تتعلق باستثمار الأراضي، هي إجراء من تلك الإجراءات التي يمكن أن تثبت أنها محفز على المزيد من التطوير في قطاع العقارات خلال السنوات القادمة. ويمكن للشركات العامة وشركات الأسهم المشتركة المغلقة التي تبلغ فيها الحصة العمانية 30% الآن أن تمتلك الأرض وأن تدخل في عمليات تطوير وبيع العقارات، وهو نوع من النشاط كان مقيداً فيما سبق بالشركات العمانية المملوكة بالكامل / أو شركات دول مجلس التعاون الخليجي.
ومن المؤكد أن الوضع السكاني في الدولة يدعو إلى المزيد من فرص التطور، مع تركيز خاص على نمو فئة الشباب من السكان. مع وجود نحو 40 % من مجموع السكان تحت سن ال 19 عاماً من العمر، هناك إمكانية هائلة للتوسع.
القطاع السكني
بقي النشاط في القطاع السكني في مسقط خاملاً خلال عام 2010 على الرغم من نمو السلطنة الاقتصادي خلال تلك الفترة. ويلقى اللوم بشكل كبير على نقص عدد السكان الأجانب في حدوث هذا المنحى والذي نجم عن انخفاض التوظيف.
نمت معدلات الإيجار في العاصمة بنسبة تعادل تقريباً 25% خلال الفترة من 2006 إلى 2008. على كل حال، تباطأت معدلات الإيجار منذ الربع الأول لعام 2009 بشكل واضح، حيث سجلت متوسط نمو سلبي بلغ 13% في السنة. من المحتمل أن يشهد عام 2011 عودة المزيد من النمو الإيجابي بسبب حدوث المزيد من التوسع الاقتصادي.
ونما المعروض السكني بشكل ملحوظ خلال السنوات الثلاث الأخيرة بالرغم من تقلص النشاط التطويري منذ بدء الأزمة المالية.
متوسط معدلات إيجار الشقق – (2007 إلى 2010)
لقد شهدت كل المناطق مثل الخوير، العذيبة، الغبرة، الخوض وبوشر زيادة كبيرة في كمية العقارات خلال هذه الفترة.
لقد أدى ازدهار عمليات التطوير إلى نشوء العديد من المشاريع الجديدة، كلها تقدم تسهيلات ووسائل راحة ممتازة، بما يتضمن مواقف السيارات المغطاة، الدخول المسيطر عليه من الناحية الأمنية، صالات الألعاب وبحيرات السباحة. لقد أدى توفر عروض العقارات الجديدة بمعدلات جذابة إلى بعض عمليات انتقال المستأجرين من المناطق الأقدم في المدينة ومن الشقق التي تفتقر للتسهيلات المناسبة.
هناك أيضاً تأثير لقضايا حركة السيارات والانتقال الواسع لقطاع المكاتب التجارية نحو مناطق التطوير الجديدة على دفع حركة الشاغلين ضمن القطاع السكني.
لقد انخفضت معدلات إيجار الشقق والفيلات في كل مناطق المدينة، على الرغم من أن الأكثر تأثراً كان، كما هي العادة، مشاريع تطوير الفيلات المنفردة التي تتجه نحو الطرف الشمالي للمدينة. بشكل عام كانت معدلات إشغال الشقق أكثر اعتدالاً من الفيلات والمنازل المتلاصقة بسبب العوامل التي تتعلق بالإمكانيات المتاحة والمرتبطة بالعقارات من النوع الكبير. عمل التوفر واسع النطاق للوحدات المشابهة في مجمع السياحة المتكامل (ITC) والذي يعرض معدلات تنافسية مع تسهيلات وأمان ذات نوعية أفضل، على كبح معدلات الإشغال ضمن مشاريع الفيلات المنفصلة.
وتتراوح عادة معدلات إيجار الشقق من حوالي 800 ريال عماني حتى 2,000 ريال عماني في الشهر مع اختلافات تعتمد عادة على نوعية وموقع الوحدة السكنية. في ضوء تزايد النشاط العمراني، يمكن أن يواجه سوق الفيلات والمنازل المتلاصقة احتمال المزيد من الانخفاضات في كل من مستويات الإيجارات والإشغال خلال عام 2011.
سوق المكاتب
لقد تعرض سوق المكاتب في مسقط إلى تحول كبير في السنوات الأخيرة، في كل من النوعية والعرض بشكل عام. بدأت العديد من المكاتب الحالية تصبح قديمة، مع مرافق ذات نوعية رديئة ومواقف سيارات دون المستوى المطلوب. تدفع هذه الحالة إلى هجرة المستأجرين إلى المناطق الجديدة، حيث توجد مواقف السيارات المغطاة والمؤمنة تحت الأرض. وعند هذه النقطة لا يوجد نظام نقل عام متكامل قيد العمل في مسقط، هذا يعني أنه من المحتمل استمرار قضايا الازدحام وإمكانية الوصول على المدى القصير على الأقل.
وكما هي الحال في القطاع السكني، انخفضت معدلات إيجار المكاتب في كل المناطق في مسقط خلال السنتين الماضيتين. وكان متوسط الانخفاض المسجل على مستوى المدينة 16%، بينما حدثت أكبر الانخفاضات في المنطقة التجارية المركزية (CBD) / روي، الخوير ومدينة القدس، حيث انخفضت الإيجارات 22%.
خارج أساسيات الطلب الضعيفة، كانت أهم العوامل التي ساهمت في انخفاضات المعدلات هذه، هي استمرار الاختناقات المرورية والنقص العام في توفر تسهيلات وقوف السيارات. كما أن وجود كمية من المكاتب القديمة ذات النوعية السيئة قد بدأ يؤثر على الرغبة في مسقط. تتراوح معدلات الإيجار الحالية في المنطقة التجارية المركزية CBD عادة بين 8 ريال عماني إلى 12 ريال عماني للمتر المربع في الشهر.
منطقة الخوير، والتي كانت فيما مضى تتصدر معدلات أعلى من المنطقة التجارية المركزية CBD، بسبب نوعية مكاتبها الأعلى وقربها من المكاتب الحكومية، تشهد اليوم حركة متزايدة للمستأجرين نحو أبنية المكاتب الجديدة والمخصصة لهذه الغاية. لقد أدى هذا بدوره إلى زيادة معدلات الشواغر، وتسليط المزيد من الضغط على ملاك الأراضي المحليين لملئ الشواغر.
معدلات تأجير المكاتب حسب المنطقة – (2007 إلى 2010)
تمت ملاحظة أقل انخفاض في المعدل في مناطق غلا والعذيبة، حيث سجلت كلتا المنطقتين انخفاض يعادل 6% فقط. كان الكثير من العقارات المكتبية الجديدة في هذه المناطق يتبع نظام المالك – الشاغل مما يعني وجود عدد أقل من الوحدات المكتبية الشاغرة التي يمكن أن تؤثر على السوق. تقارب معدلات الإيجار في مناطق غلا والعذيبة حالياً 7,5 ريال عماني / المتر المربع / الشهر، وهو ما يعكس قوة الطلب النسبية ومحدودية العرض.
وظهر منحى واضح في مسقط خلال السنوات الأخيرة وهو العدد المتزايد من الشركات التي تختار أن تطور منشآتها المكتبية الخاصة بها من أجل تأمين سكن القوة العاملة لديها. وأتى الدافع الرئيسي لهذه الحركة من خلال توفير نفقات الإشغال والتي أصبحت قابلة للتطبيق من خلال تأجير المساحات الزائدة إلى مستأجرين خارجيين ومن خلال تعويض أعباء التأجير باستخدام إستراتيجية الاستثمار طويلة الأمد. وتتضمن الشركات المحلية المعروفة التي تتطور مكاتبها الخاصة بها شركة تطوير مجان، شركة استثمار الحصن وكالهات للغاز الطبيعي المسيل (LNG).
ومن المتوقع أن يشهد سوق العقارات في مسقط فترة من الاستقرار أكثر خلال الأشهر ال 12 القادمة مع بدء معدلات الإيجار لكل العقارات بالاستقرار. إن استمرار إنفاق الحكومة المتزايد على مشاريع البنية التحتية سوف يشهد تدفقاً جديداً للقوى العاملة على العاصمة، من خارج الدولة ومن الداخل.
على الرغم من تحسن الظروف من الناحية الاقتصادية، يستمر سوق المكاتب بمواجهة تحديات رئيسية مثل الفائض الكبير في المعروض والذي يؤثر على كل من أبنية المكاتب الموجودة حالياً والجديدة. سوف تحافظ منحنيات هجرة المستأجرين على وضعها خلال عام 2011، حيث يسعى الشاغلون للانتقال من الأبنية القديمة إلى مشاريع تطوير الأبنية المكتبية المخصصة لهذا الغرض والتي تتميز بمواصفات ذات نوعية أعلى وتسهيلات ملائمة.
على المدى القصير سوف يطغى المعروض الزائد على الطلب مما يؤدي إلى تحسين الشروط بالنسبة للمستأجرين على شكل فترات معفاة من الإيجار وشروط دفع أكثر مرونة.
تحليل التعليقات: