ملكية الشقق والطوابق في القانون الكويتي

قد لا يكون بيع وشراء الشقق منتشرا بشكل واسع في الكويت، كما هو في البلاد الأخرى. لذلك لم يصدر تشريع خاص ينظمه وإنما تحكمه مواد القانون المدني في الباب الخامس منه، ثم صدر في 1986/2/25 مرسوم بشأن اللائحة العامة لإدارة ملكية الطبقات والشقق استنادا إلى المادة 860 من القانون المدني.

ومن المهم أن يعلم من يقوم بشراء شقة في عقار أنه يشتري جزءا مفرزا في ملكية شائعة مع آخرين، إلا أن الملكية الشائعة أو المشتركة تكون في مساحة الأرض وهيكل البناء وملحقاته غير المعدة للاستعمال المنفرد، وتسمى المنافع المشتركة. وكذلك أساسات البناء والأسقف والأعمدة الحاملة للمبنى، والجدران الرئيسية، والأفنية والممرات الداخلية والخارجية والحدائق ومواقف السيارات والمداخل والمصاعد والسلالم. وكل أنواع الأنابيب والأجهزة إلا ما كان منها داخل أحد الأجزاء المفرزة (الشقة أو المحل).

ويجوز لكل مالك بعد الحصول على موافقة اتحاد الملاك أن يحدث على نفقته التعديلات اللازمة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بتلك الأجزاء دون أن يغير من طبيعة تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين، ولا أن يؤدي هذا العمل إلى تهديد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي.

ويشترك جميع الملاك في نفقات صيانة الأجزاء المشتركة وتجديدها كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء. أما نفقة الخدمات المشتركة التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة ما يعود منها على كل طابق أو شقة من منفعة، ما لم يكن هناك اتفاق ينظم ذلك بين الملاك.

أما اتحاد الملاك فهو الكيان الاعتباري الذي يكونه الملاك لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به، وذلك بقرار يصدر من وزير العدل ويكتسب الشخصية الاعتبارية، ويجوز لهذا الاتحاد أن يتملك شقة أو طابقا ملكية مفرزة له ويكون له حرية التصرف بها.

ويعتبر اتحاد الملاك حارسا على الأجزاء المشتركة ومسؤولا عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير. وتصدر قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الملاك بأغلبية أصوات الحاضرين، ولكن يجب الحصول على موافقة جميع الأصوات في شأن التصرف بجزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار أو عند الرغبة في إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة. ويكون للاتحاد مدير تعينه الجمعية العامة سواء كان من الملاك أو غيرهم لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد، وإذا لم تعين الجمعية العامة مديرا للاتحاد كان لكل مالك أن يطلب من محكمة الأمور المستعجلة تعيين مدير مؤقت. ويمثل المدير الاتحاد أمام المحاكم والجهات الإدارية، ويتولى تنفيذ نظام ملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الأجزاء المشتركة. ويجوز إنشاء مجلس إدارة للاتحاد لمساعدة المدير والرقابة على أعماله، وإبداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفه به.

وتجدر الإشارة قبل شراء الشقة الى ضرورة التأكد من مدى قدرة وملاءمة الشركة البائعة على تنفيذ المشروع إذا كان العقار تحت الإنشاء، حيث يتم في الغالب الأعم استلام المبالغ قبل بدء التنفيذ في المشروع، وكذلك يجب التمسك بأن تكون الكتالوجات والمواصفات جزءا من العقد ضمانا لعدم تغيير هذه المواصفات والمواد المستعملة عند التنفيذ.