صلاحية سومة العقار .. أسبوعان فقط

تتجه وزارة التجارة والصناعة لإصدار لائحة تنظيمية لمزاولة أعمال السمسرة العقارية والقيد في سجل سماسرة العقار، ووفقاً لمسودة القرار، لن يجوز للسمسار ونائبه استخدام السومة لأغراض التسويق العقاري أو المفاوضات أو أي استخدام آخر لمدة تتجاوز أسبوعين من تاريخ تسجيلها في دفتر السمسرة، بخلاف الوقت الحالي الذي لا يوجد فيه وقت محدد للسومة، حيث كانت تصل إلى 6 أشهر وأحياناً سنة.

ووفقاً لأحكام المسودة التي حصلت «الراي» على نسخة منها، فإنه على كل مَنْ يزاول أعمال السمسرة العقارية توفيق أوضاعه قبل1 يناير المقبل، فيما سيكون السمسار أو نائبه مسؤولاً عن أي خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين أو الغير نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب إتباعها طبقاً لأحكام هذا القرار.

وسيكون من الجائز الترخيص للسمسار في إقامة نائب عنه تتوافر فيه ذات الشروط المنصوص عليها، فيما يحدد أجر السمسار في عقود البيع والتنازل عن حق الانتفاع مقابل واحد في المئة من قيمة الصفقة، كما يحدد أجره في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد.

ويجوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على خلاف ذلك، وفي ما يلي التفاصيل:

سجل السماسرة

يُنشأ بالوزارة سجل ورقي أو إلكتروني لقيد سماسرة العقار المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية يدوّن فيه كل البيانات الخاصة بالسمسار العقاري وكل تغيير أو تعديل يطرأ على هذه البيانات. ويكون السجل متاحاً للاطلاع عليه من الجمهور. ويلتزم المرخص له بمزاولة أعمال السمسرة العقارية بإخطار إدارة العقار بالوزارة عن أي تغيير يطرأ في البيانات والمعلومات الواردة في السجل في مدة أقصاها 7 أيام عمل من تاريخ حدوث التغيير.

تنظيم المهنة

يجوز لإدارة العقار بالوزارة الترخيص للسمسار في إقامة نائب عنه تتوافر فيه ذات الشروط المنصوص عليها بالمادة الثالثة من هذا القرار، ويكون ملتزماً بالالتزامات المنصوص عليها، وكذا التزامه بالشروط والقواعد والتعليمات والتعاميم التي تصدرها إدارة العقار بـ «التجارة» في شأن تنظيم مهنة السمسرة.

شهادة القيد

يلتزم كل سمسار عقاري بالتقدم بطلب تجديد قيده إلى إدارة العقار كل سنتين من خلال النموذج المخصص لذلك، وذلك قبل 30 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد، وعلى هذه الإدارة تجديد قيده في السجل بعد التثبت من توافر شروط التجديد.

دفاتر السمسرة

نماذج عقود تُصدر إدارة العقار بالوزارة دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو إلكترونية تحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة من قبل السمسار. على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، إضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد.

الدفاتر الورقية:

１- يشترط أن تكون مكوّنة من عدد صفحات مرقمة ومسلسلة ومختومة ومعتمدة من «التجارة».

２- توقيع السمسار في موضع ظاهر من الدفتر ليكون حجة على أطراف عملية التوسط.

３- التدوين بالدفتر يكون من قبل السمسار، ويتعيّن أن يكون خالياً من أي فراغ أو كشط أو تحشير أو إضافة سواء تم ذلك بالصلب أو الحواشي.

تمام التعاقد

عند تمام التعاقد تسلم نسخة لكل من البائع والمشتري والثالثة لإدارة العقار بالوزارة، على أن يتم تسليم باقي النسخ للجهات المبينة في الدفتر ويتم الاحتفاظ بنسخة أخيرة بالدفتر ليتم الرجوع إليها عند الاقتضاء، ويشترط أن تأخذ هذه الصورة ذات الأرقام التي يتم إعطاؤها للأصل.

تسجيل السومة

يلتزم السمسار أو نائبه بتسجيل كل سومة على حدة في الجزء المخصص لذلك من دفاتر السمسرة مبيناً ما يلي:

１- اسم صاحب السومة ورقمه المدني ورقم هاتفه.

２- قيمة السومة.

３- تاريخ السومة.

４- مدة بقاء السومة صالحة.

توقف المزاولة

في حالة التوقف عن مزاولة المهنة أو تغيير النشاط أو إغلاق المكتب أو سحب الترخيص أو لغير ذلك من الأسباب يتعيّن على السمسار أو ورثته أو ممثله القانوني أن يقوموا بتسليم دفاتر السمسرة إلى إدارة العقار بالوزارة خلال أسبوعين، وكذلك في حالة تحقق إحدى الحالات المبينة من هذا القرار والتي تتعلق بحالات سقوط صفة السمسرة.

حقوق السماسرة

يحدد أجر السمسار في عقود البيع والتنازل عن حق الانتفاع مقابل واحد في المئة من قيمة الصفقة، كما يحدد أجره في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد. ويجوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على خلاف ذلك.

إذا اشترك أكثر من سمسار في الوساطة أو المفاوضة عن طرف واحد من أجل التوصل إلى اتفاق وأدى ذلك إلى إتمام الاتفاق فإنهم يشتركون جميعاً بالأجر كما لو كانوا سمساراً واحداً ويقسّم الأجر بينهم بالتساوي ما لم يكن هناك اتفاق آخر يحدد نسبة كل منهما في الأجر.

التزامات السماسرة

- يلتزم السمسار أو نائبه بتقديم كل المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاطه التي تطلبها منه الجهات المختصة، وأصحاب الشأن على أن يكون مقيداً في ذلك بالحفاظ على السرية التي تقتضيها طبيعة هذه المهنة.

- يتعين أن يتقدم كل سمسار بكل ما تطلبه منه إدارة العقار، وعلى الأخص صورة الدفتر أو الترخيص فضلاً عن التزامه بأن يقرن اسمه برقم قيده في سجل إدارة العقار بالوازرة وتاريخ انتهاء صلاحيته في جميع المكاتبات والتقارير الصادرة عنه.

- على كل سمسار مقيد في السجل موافاة الصورة الخاصة بـ«التجارة» من الدفتر سنوياً.

- يجب على السمسار ونائبه القيام بأعمالهم طبقاً لأحكام القوانين والقرارات ذات الصلة وميثاق شرف المهنة.

- على السمسار أو نائبه أن يطلع العملاء على جميع تفاصيل المفاوضات ومراحل هذه الوساطة التي يقوم بها، وكذلك على أي معلومات تعتبر ضرورية لتمكينها من اتخاذ القرار المناسب لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر.

وبخاصة إطلاع العميل على الحالة المالية للطرف الآخر في الصفقة بحيث لا يُقدم للطرف الآخر عميل يعلم أنه معسر أو غير قادر على الوفاء بالتزاماته المالية.

- على السمسار أو نائبه ولو لم يكن مفوضاً إلّا من أحد طرفي الصفقة أن يعرضها عليهما معاً عرضاً أميناً وأن يطلعهما على جميع الظروف التي يعلمها عنها ويكون مسؤولاً قبلهما عن كل غش أو خطأ يصدر منه في ذلك.

- لا يجوز للسمسار ونائبه إفشاء أسرار العملاء للغير.

- يكون السمسار أو نائبه بمثابة الأمين على أي مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أي أشياء تكون قد سُلّمت إليه من أي من الطرفين لحفظها أو لتوصيلها إلى أحد الطرفين، ويجب عليه تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه بينهما، وتسري القواعد القانونية الحاكمة للأمانة على السمسار أو نائبه في ما يتعلق بكل هذه الأمور.

- يكون السمسار أو نائبه مسؤولاً عن أي خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين أو الغير نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب إتباعها طبقاً لأحكام هذا القرار.

- يُحظر على السمسار أو نائبه العمل لمصلحة أي من طرفي العقد بما يخالف التزاماته تجاه مَنْ يمثله أو أن يقبل من أحدهما وعداً بالحصول على منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية من قبول هذا الوعد.

- يتعيّن على السمسار أو نائبه أن يبلّغ فوراً إدارة العقار إذا فقد الدفتر أو تلف جزئياً أو كلياً وعن الظروف التي جرى فيها ذلك.

- على السمسار أن يحتفظ بسجل لكل صفقة عقارية بحيث يحتوي هذا السجل على اسم البائع والمشتري وقيمة العقد وتاريخ إبرامه، وكذا صورة من البيانات والمعلومات والوثائق المهمة التي وصلت إليه أثناء عملية التوسط على أن يظل التزامه بحفظ هذا الملف لمدة 5 سنوات من تاريخ انعقاد العقد، كما يتعين أن تتم عملية الحفظ وفق ترتيبات تسهّل عملية استرجاعه إذا طلب منه ذلك من الجهات المختصة أو أي من طرفي العقد أو خلفهما الخاص.

- على المرخص له بمزاولة المهنة أن يزاولها بنفسه أو من خلال نائبه وفق الضوابط والمحددات التي تضعها الوزارة، والتي ورد النص عليها بهذا القرار، على أن تتم مزاولة هذا النشاط من خلال مكتب محدد العنوان داخل الكويت، وفي حالة مخالفة ذلك فإنه يتعرّض للعقوبات المنصوص عليها بهذا القرار أو أي عقوبة أخرى أشد تقررها القوانين الأخرى.

- لا يجوز للسمسار ونائبه استخدام السومة لأغراض التسويق العقاري أو المفاوضات أو أي استخدام آخر لمدة تتجاوز أسبوعين من تاريخ تسجيلها في دفتر السمسرة.

- يتعيّن على السمسار أو نائبه أن يقوم باطلاع المشتري على كل الوثائق والمستندات التي زوده بها البائع بحيث يكون مسؤولاً عن الأضرار التي قد تلحق بالمشتري نتيجة إهماله أو تقصيره في الوفاء بهذا الالتزام بصرف النظر عن سوء أو حسن نيته في ذلك.

ويتعين على السمسار عند قيامه بهذا الالتزام أن يبذل عناية الرجل الحريص، وبخاصة التحري عن عدم وجود أي صعوبات قانونية أو مادية تحول دون نقل ملكية العقار إلى المشتري.

غير الكويتيين

يتعيّن على السمسار عند استعانته بآخرين ممَنْ لا يحق لهم مزاولة مهنة السمسرة من غير حاملي الجنسية الكويتية أو الخليجية أن يقوم بتسجيلهم على المكتب الذي يعملون به، وأن تكون إقامتهم مثبتة على السمسار الصادر باسمه ترخيص مزاولة مهنة السمسرة، فضلاً عن مراعاته أخذ الموافقات التي تقتضيها النظم التي تضعها الجهات المعنية وذلك بالتنسيق بين «التجارة» وهذه الجهات.

لجنة التحقيق

تُنشأ بالوزارة لجنة تتكوّن من 5 أعضاء يصدر بتشكيلها قرار من الوزير يحدد فيه اختصاصاتها، وآلية عملها وحجية قرارتها. وتُحال إلى اللجنة كل المخالفات التي يرتكبها السمسار وكذلك كل الشكاوى المقدمة ضده أو ما يتكشف للوزارة من أفعال أو تصرفات تمثل مخالفة لأحكام قانون التجارة أو لأحكام هذا القرار أو لشروط القيد، وكذلك يحال إليها إخلال السمسار أو نائبه بأي من الالتزامات المنصوص عليها بالبند ثانياً من الفصل الرابع من هذا القرار ويتعيّن أن تباشر اللجنة مهامها وفق القواعد والإجراءات التي تضمن سرعة الفصل في المنازعات وتحقيق العدالة بين الخصوم.

العقوبات التأديبية

للجنة المختصة بالتأديب توقيع أي من الجزاءات التالية:

１- التنبيه والإنذار.

２- وقف الترخيص لمدة لا تتجاوز 6 أشهر بحيث لا يحق له خلالها مزاولة أعمال السمسرة. فضلاً عن التزامه بتسليم الدفاتر العقارية عليه بهذا القرار إلى إدارة العقار بالوزارة.

３- إلغاء الترخيص.

حق التظلم

يكون إلغاء الترخيص قيد السمسار من السجل الخاص بالقيد بإدارة العقار بالوزارة بقرار يصدر من الوزير المختص بناء على توصية من اللجنة المنصوص عليها بالمادة (20)، ويبين فيه أسباب الإلغاء. ويحق للسمسار الذي تم إلغاء قيده من السجل حق التظلم من قرار إلغاء القيد أمام الوزير المختص وللوزير الحق في تأييد القرار أو تعديله أو إلغائه في ضوء ما يقدم إليه من أسباب، ويعتبر عدم الرد على المتظلم بمثابة رفض التظلم.

سقوط السمسار

تسقط صفة السمسار، ويتم إلغاء ترخيصه وقيده في الحالات التالية:

１- ترك السمسار أعمال السمسرة نهائياً، وإشعار إدارة العقار بالوزارة بذلك.

２- فقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها لممارسة المهنة والمنصوص عليها بالمادة (3) من هذا القرار.

３- إذا تبيّن أن تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبه قدمها للوزارة أو إحدى إداراتها المختصة.

４- صدور قرار من الوزير المختص بإلغاء قيده لإخلاله بالقواعد والإجراءات التي تضعها «التجارة».

شروط القيد

يشترط للقيد في سجل سماسرة العقار بالنسبة للشخص الطبيعي ما يلي:

１- كويتي الجنسية أو من مواطن خليجي.

２- لا يقل عمره عن 21 سنة عند تقديم الطلب.

３- متمتع بالأهلية القانونية الكاملة وقت القيد.

４- ألّا يكون قد حُكم عليه بجناية أو بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رُد إليه اعتباره.

５- ألّا يكون مقيداً في سجل مقيمي العقار.

６- اجتياز البرامج التدريبية والاختبارات التي تتطلبها إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة ويُستثنى من ذلك السماسرة المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية قبل العمل بهذا القرار.

７- تخصيص مقر مستقل لممارسة أعمال السمسرة العقارية.

８- قبول الالتزام بميثاق شرف المهنة.

أما بالنسبة للشخص المعنوي:

１- شركة وفقاً لأحكام قانون الشركات ويكون غرضها الأساسي مزاولة أعمال السمسرة العقارية.

２- مقرها في الكويت.

３- ألّا يكون سبق إشهار إفلاسها.

４- أن تتوافر في المدير المسؤول الشروط الواردة في الفقرة الأولى من هذه المادة.

استحقاق الأجر

يُشترط لاستحقاق أجر السمسار ما يلي:

１-تؤدي وساطته إلى إبرام العقد.

２- إبرام العقد بين الطرفين.

３- عقد السمسرة مكتوب.

４-عملية التوسط مثبتة بالدفتر الخاص بالسمسار. مع إثبات بياناتها الأساسية ووثائقها بهذا الدفتر.

５- ألّا يكون العقد معلقاً على شرط واقف، وإلّا فإنه يستحق الأجر عند تحقق الشرط الواقف.

ومع مراعاة كل ما سبق، فإنه يجوز إثبات عقد السمسرة باعتباره من الأعمال التجارية بكل طرق الإثبات ومنها البيّنة، والقرائن، وشهادة الشهود سواء في مواجهة السمسار أو الغير.