خالد الصالح: «شرارة» أزمة تسييل العقارات المرهونة قد تندلع في أي لحظة

عندما وضعت سؤالاً حول فرص تمرير مشروع قانون تعزيز الاستقرار المالي للدولة أمام رئيس مجلس ادارة الشركة الدولية للمنتجعات خالد الصالح اعتدل في جلسته قائلا «الله يستر» فالشركات تتعرض لضغوط أزمة المديونيات المتفاقمة وعدم الإسراع في إقرار تمرير القانون بمرسوم ضرورة

سيخلف مآسي اجتماعية واقتصادية.

في حواره مع «الوطن» أوضح الصالح ان قانون الاستقرار المالي جيد ولكنه يحتاج الى تعديلات ليشمل العلاج كافة القطاعات الاقتصادية التي تأثرت بالتداعيات السلبية للأزمة المالية مضيفا «ليس من المعقول التركيز على قطاع الاستثمار وترك قطاع العقار الذي يمثل أحد الروافد الاساسية للاقتصاد الوطني يواجه مصيره وحيدا».

وأكد ان الشركات التي تعاني من تفاقم التداعيات السلبية للازمة على ادائها عليها القبول بشروط مشروع الاستقرار المالي حتى وان كانت ترى انه يمثل وصاية عليها أما الشركات الاخرى ذات الملاءة فيمكنها البحث عن خيارات أخرى.

ولفت الصالح الى ان تسييل العقارات المرهونة أزمة على الطريق لا تقل خطورة عن تسييل الأسهم متوقعا ان يصل حجم العقارات المرهونة الى 50 ألف عقار متنوع فيما قد يبلغ متوسط الانخفاض في التقييم للعقارات ما بين %50 الى %60.

وأوضح ان المقترض سوف يتعرض الى مطالب جديدة من البنوك بسداد فارق سعر البيع الناتج عن فرق التقييم او تقديم ضمانات جديدة لافتا الى تراجع أسعار المساحات التأجيرية للاستثماري والتجاري نتيجة زيادة العرض عن الطلب والتي بلغت 100 الف متر مربع في منطقة شرق وحدها.. وفيما يلي التفاصيل:


* بداية.. ما السبب الرئيسي للازمة المالية التي تعانيها الشركات المحلية؟
- في اعتقادي ان السبب الرئيسي وراء أزمة الشركات هو عدم تنويع استثماراتها وتركيزها بشكل أساسي على الاستثمارات المالية في أسواق الأسهم وضآلة حجم استثماراتها في القطاعات التشغيلية وهو الأمر الذي عرض الشركات الى هزة عنيفة من جراء الأزمة الاقتصادية نتيجة وضعها «البيض» كله في سلة واحدة.

فقد أغرت عوائد الاستثمار في الأوراق المالية عددا من الشركات باعتبارها استثمارات سهلة وحققت أرباحا جيدة خلال فترة ما جعل الشركات تنسى ان عامل الاستقرار الأساسي في أدائها هو تنويع مصادر الدخل والتوزيع الجغرافي للاستثمارات وهو ما تغنت به كثير من الشركات ولكن الأزمة كشفت المستور.

وتنويع الدخل ليس مهما فقط على مستوى الشركات بل للفرد والدولة حيث نرى ان الدول الخليجية النفطية تسعى جاهدة الى تنويع ايراداتها التي تعتمد بشكل أساسي على النفط تحسبا لاحتمالات ظهور طاقة بديلة لذا فهي مطالبة بتنويع مصادرها وخاصة من خلال الدخول في استثمارات تتعلق بالمنتج الأساسي لديها خاصة في الصناعات النفطية والبتروكيماويات.

الاستقرار المالي

* ما رأيك في مشروع قانون تعزيز الاستقرار المالي للدولة؟
- قانون جيد ولكن.. نتمنى اقراره بمرسوم ضرورة وان كنا نأمل في اجراء تعديلات عليه تشمل علاج باقي القطاعات والتي تضررت هي الأخرى من التداعيات السلبية للأزمة المالية وكما اخرج أعضاء فريق محافظ بنك الكويت المركزي حلولاً كثيرة وجيدة لقطاع الاستثمار كان عليهم النظر الى تلك القطاعات وخاصة قطاع العقار على الرغم من اننا نعترف انهم اناس محترفون وبذلوا جهودا مضنية في الخروج بهذا القانون.

ليس معقولا ان يتم التركيز على قطاع الاستثمار لانه يمثل جزءا مؤثرا من القيمة المضافة للاقتصاد وترك قطاع العقار الذي يمثل أحد الروافد الاساسية للاقتصاد الوطني يواجه مصيره وحيدا.

أزمة العقار

* ما حجم تأثر قطاع العقار بالأزمة المالية؟
- التأثير واضح فالقطاع يعاني ما تعانيه الشركات في القطاعات الأخرى خاصة فيما يتعلق بانخفاض قيم أصوله الى جانب أزمة المديونية المتفاقمة لدى الشركات العقارية وسوف تظهر تداعيات الأزمة على القطاع في المستقبل القريب بالاضافة الى أزمة العقارات المرهونة، ولعلها فرصة جيدة للتحذير من «شرارة» أزمة تسييل العقارات المرهونة.. التي قد تندلع في أي لحظة، فكما يوجد اسهم مرهونة لدى البنوك خلقت مشكلة كبيرة لدى تسييل جزء منها قد تتكرر نفس المشكلة على صورة تسييل عقار هذه المرة والبنوك في كلا الحالتين تريد تحصيل مديونيات لصالحها حفاظا على أموالها.

ولكن ما يزيد الأمور تعقيدا هو ان العقارات انخفضت قيمتها بشكل كبير ولم تعد كافية كضمانات لدى للقروض التي حصلت عليها الشركات من البنوك.فما بالنا لو بدأت البنوك في تسييل تلك العقارات.

العقارات المرهونة

* ما التقدير المبدئي للعقارات المرهونة لدى البنوك؟
- الحجم كبير وقد يتجاوز 50 الف عقار مرهون متنوع «استثماري وتجاري وسكني» خاصة ان البنوك كانت دائما تفضل العقارات كضمانات للقروض لاسيما المدر للدخل وبدء التسييل قد يخلق مشكلة كبيرة في السوق العقاري اذا ما أخذنا في الحسبان تراجع تقييم الأصول بنسب تصل الى %35 كمتوسط في مختلف المناطق.

فكما نذكر فقد أوقف نزيف أسعار الأسهم في السوق التدخل الحكومي من خلال بنك الكويت المركزي لدى البنوك بضرورة وقف التسييل ولولا ذلك التدخل لرأيت الأسهم التي نسميها متدنية «ببلاش».

تسييل العقار

* ما حجم التراجع المتوقع في تقييم العقارات في حال بدء عمليات التسييل؟
- أتوقع ان يكون متوسط الانخفاض في التقييم للعقارات ما بين 50 الى %60 اضافة الى ان العقارات في حالة تسييلها لن تفي بمطلوبات البنوك لدى المقترضين لذا لن يكون التسييل هو الضرر الوحيد بل سيتعرض المقترض الى مطالب جديدة من البنوك بسداد فارق سعر البيع من قيمة القرض الاجمالية أو تقديم ضمانات جديدة.

ولذلك يجب على المشرعين ومتخذي القرار الأخذ في الاعتبار ان مشاكل القطاعات الاخرى لا تقل أهمية عن قطاع الاستثمار لان تداعيات الأزمة لديها لن تكون اقل حدة من أزمة الاستثمار.

تراجع الأسعار

* هل هناك تأثير مباشر للأزمة المالية على المشاريع العقارية؟
- التأثير انسحب على معظم مشروعات الشركات العقارية وهو ما يمكن ملاحظته بسهولة فالمشاريع التي قاربت على الانتهاء اضطرت الشركات الى استكمالها أما المشروعات التي في بدايتها فضلت الشركات عدم استكمالها وخاصة ان ما تم استكماله يعاني من تراجع أسعار التأجير نتيجة زيادة العرض عن الطلب في المساحات التأجيرية للاستثماري والعقاري فعلى سبيل المثال فان منطقة شرق وحدها بها 100 متر مربع تقريبا مساحات تأجيرية معروضة وتراجعت الأسعار الى ما دون 15 دينارا للمتر المربع اضافة الى منافسة قوية على التأجير من خلال حرب أسعار.

* كيف يمكن تنشيط القطاع العقاري في ظل الركود الحالي؟
اقترح فتح باب التملك للأجانب لزيادة حجم الطلب على العقار من خلال سن قانون واضح وشفاف يسمح للمقيمين في الكويت بالتملك بحيث يضع معايير لهذا التملك بعدد عقار واحد وعدم حصول المقيم على مزايا اخرى نتيجة هذا التملك من قبيل المطالبة بالحصول على الجنسية اضافة الى تحريك المشروعات الحكومية المعطلة لخلق فرص استثمارية للشركات العقارية ومساعدة الشركات المتعثرة.

الأداء النيابي

* هل تتوقع اقرار قانون الاستقرار المالي؟
- الله يستر.. على مشروع القانون.. ما قام به فريق المحافظ بشأن المشروع جهد عظيم وان كان يحتاج الى اضافات ولكن ذلك لا يعني رفضه بشكل كامل خاصة مع اهمية عامل الوقت في ظل الظروف الحالية فالشركات تتعرض لضغوط أزمة المديونيات المتفاقمة وعدم الاسراع في تمرير القانون بمرسوم ضرورة سيخلف مآسي اجتماعية واقتصادية.

* لكل أزمة وجه ايجابي.. فما الجانب الايجابي من وجهة نظرك في هذه الأزمة؟
- «رب ضارة نافعة» قد تؤدي الازمة الى تغيير في استراتيجيات الشركات والدول بخصوص تنويع مصادر الدخل وتعديل التشريعات والقوانين البالية التي تعيق تنفيذ الخطط الطموحة للبلد خاصة مشاريع الـ B.O.T.

حقوق المساهمين

* بعض الشركات تعتبر القانون يمثل وصاية على الشركات. فكيف ترون ذلك؟
- الشركات التي ترغب في الحفاظ على حقوق مساهميها وتعاني من تفاقم الازمة عليها القبول بذلك خاصة الشركات المساهمة فحفاظها على حقوق مساهميها أولى من كل المخاوف اما الشركات التي ترى القانون متعسفا ووصاية عليها فغالبا ما تكون شركات لديها ملاءة مالية جيدة فعليهم البحث عن حلول أخرى تناسبهم.

* هل تتوقعون ان نرى في الكويت بعد انتهاء الأزمة مسؤولين حكوميين ورؤساء شركات يعلنون عن تحمل المسؤولية أمام المساهمين؟
- لا اعتقد ذلك فهذه الأمور لا تحدث في مجتمعاتنا كما انه لا يوجد قوانين تدفع بهذا الاتجاه فحتى الآن لا يوجد لدينا قانون «للتفليسة» يحفظ حقوق المساهمين والملاك والمسؤولين ويحدد حقوق وواجبات كل الأطراف ولكن يتم ذلك وفقا للقوانين التجارية العادية والدخول في متاهات المحاكم ما يحعل صاحب الحق قد يتنازل عن حقه ولكن من الضروري محاسبة كل مقصر.